Corso S. Trentin 108
San Donà di Piave
San Donà di Piave
Lo studio si propone di indagare quali controlli debba svolgere il Notaio sulla fideiussione, e come debba essere resa la dichiarazione di conformità. Dopo un breve excursus sull’evoluzione normativa e le diverse fattispecie che possono presentarsi al vaglio del notaio (immobili con permesso di costruire richiesto ante 16.3.19, con permesso richiesto successivamente, e in quest’ultimo caso, con fideiussioni emesse ante o post 23.9.22), si definisce il perimetro del controllo notarile. A questo scopo, si analizza la natura della polizza fideiussoria, riscontrando la coincidenza del modello standard con la cosiddetta “polizza fideiussoria in senso stretto”, che rappresenta la garanzia rilasciata a favore del promissario acquirente e riguarda esclusivamente la relazione tra assicuratore e beneficiario.
il testo completo è oggetto di pubblicazione nel volume “ Circolazione degli immobili da costruire nell’attività notarile” edito da ESI, e per contratto non può essere diffuso in rete.
Si è posto un quesito in tema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire con
pagamento di parte del prezzo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare mediante
‘sconto in fattura sismabonus 110%’. Si è chiesto di sapere, in particolare, se in caso di
sottoscrizione del contratto preliminare mediante lo sconto in fattura sia necessario rilasciare la
fideiussione per l’importo corrispondente al prezzo pagato anticipatamente mediante il meccanismo
dello sconto in fatto. Si precisa all’uopo che il medesimo contratto non prevede acconti ulteriori
rispetto a quanto viene versato mediante il detto sconto in fattura (euro 96.000,00 su un prezzo
totale di euro 300.000,00).
L’opera costituisce il punto di convergenza, in uno stesso contesto, dei principali contributi di studio del Consiglio Nazionale del Notariato in materia di tutela degli acquisti d’immobili da costruire (d.lg., 20 giugno 2005, n. 122, modificato dal d.lg., 12 gennaio 2019, n. 14) realizzati nell’ultimo biennio. L’obiettivo è quello di dare risalto alle problematiche giuridiche di una disciplina che, per molti aspetti, necessita di approfondimenti, nonché quella di individuare possibili soluzioni ai quesiti posti, indicando, di volta in volta, in relazione al singolo caso concreto e in ragione delle finalità che ne giustificano l’attuazione, la regola più adeguata e il rimedio più idoneo, in base ai principi di proporzionalità ed effettività nonché ai criteri di adeguatezza e ragionevolezza, avuto riguardo a tutte le posizioni coinvolte. L’auspicio è che, sulla scorta di risposte a interrogativi sollecitati da esigenze di stipula dell’atto notarile, si possa concorrere a garantire una maggiore certezza dell’attività negoziale degli immobili da costruire, così da contribuire a una maggiore sicurezza dei traffici giuridici e delle vicende circolatorie, in un campo non sempre regolato in misura sufficiente e in maniera uniforme dal diritto.
La presente disamina riguarda le verifiche a carico del notaio sul contenuto della polizza assicurativa indennitaria che il costruttore deve consegnare all’acquirente di immobile da costruire in base all’art. 4 D.Lgs. n. 122/2005.
La questione è rilevante, su un piano teorico, e di sicuro interesse, su un piano applicativo, in attesa degli emanandi decreti ministeriali di cui agli articoli 3, comma 7 bis, e 4, comma 1 bis, del D.Lgs., n. 122/2005 (modificato dall’art. 12, comma 9-quater, lett. b), D.L., 31 dicembre 2020, n. 183, convertito, con modificazioni, dalla L., 26 febbraio 2021, n. 21). Tali decreti, da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, stabiliranno, per la fideiussione, il relativo modello standard, e, per la polizza di assicurazione, il contenuto e le caratteristiche nonché determineranno il relativo modello standard. Una distinzione, questa, che come si dirà poco oltre incide non poco sul controllo notarile….
Sei sicuro che il tuo futuro è restare un avvocato solitario? E quali strade percorrere se vorrai lavorare con altri colleghi sfruttando il modello societario? Ecco una guida con le risposte a quest’ultima domanda. In un mondo che spinge all’economia di scala ed all’ottimizzazione del prodotto, si è così fatta impellente una riflessione sulla necessità di superare i limiti dell’attività collettiva dei professionisti associati e sull’utilità dello strumento societario anche per gli avvocati. Se di società si parla, si deve però ponderare la scelta del percorso e delle tipologie societarie in ragione delle esigenze che ciascun sente prioritarie. Ebbene questo è il proposito di questo ebook: dare un supporto semplice e di immediata fruibilità a tutti coloro che intendono costruire uno studio legale in forma societaria, offrendo una disanima completa e attuale delle questioni e della possibili soluzioni che si incontrano nel fare la scelta di costituire una LAW FIRM in forma di società tra avvocati
Nel corso della vita si fanno molte scelte importanti, ma una delle più significative è quella che si può prendere per aiutare chi verrà dopo di noi.
Per questo è sempre utile sapere come si può scrivere il proprio testamento, ovvero come usare al meglio lo strumento sovrano per manifestare le proprie volontà in favore delle persone a noi care.
Manifestare le proprie volontà con il testamento è perciò una scelta libera e spontanea di attenzione e solidarietà a favore delle persone per noi importanti, familiari e non.
Qui abbiamo pertanto voluto raccogliere le informazioni essenziali per tutti coloro che si trovano a chiedersi come scrivere senza sbagliare il proprio testamento: ecco i riferimenti di base necessari a esprimere con chiarezza e senza contraddizioni le proprie volontà testamentarie.
La Corte di Cassazione, ribaltando l’orientamento di alcune recenti sentenze di merito, afferma che il superamento del limite di finanziabilità previsto per il mutuo fondiario dall’art. 38 del TUB non determina la nullità del contratto di mutuo, in quanto si tratta di una norma di comportamento la cui violazione non può avere effetti sulla validità del contratto, non coinvolgendo il contenuto dello stesso. Da questa affermazione si possono trarre analoghe considerazioni in ordine alle violazioni delle norme dettate in tema di trasparenza e di informazione precontrattuale.
La circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 (“Guida Operativa”) ha introdotto anche delle novità interpretative: tra queste la determinazione del trattamento fiscale relativo alle aree non qualificate né agricole né edificabili (cosiddette “zone bianche”), che scontano l’imposta di registro in misura dell’8%, nonché la possibilità di ottenere il rimborso della maggior somme versata in sede di registrazione del contratto preliminare quando essa ecceda quella dovuta per la registrazione dell’atto definitivo.
La risoluzione 121/E del 13 dicembre 2011 riconosce l’applicazione delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 15 del D.P.R. n. 601/1973 ad un finanziamento contratto per l’estinzione di debiti pregressi. Nonostante alcuni comportamenti contrari di Uffici locali, questa risoluzione si pone in linea non solo con il chiaro dettato normativo, ma anche con una precedente circolare e con la giurisprudenza della Cassazione. Nel commento vengono esaminati anche altri casi di discussa applicazione dell’articolo 15, soffermandosi in particolare sulla rinegoziazione di debiti pregressi che non comporti erogazione di nuova provvista, ipotesi in cui le agevolazioni si debbono negare, salvo si tratti di un debito nascente da finanziamento agevolato.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 21 settembre 2011, n. 19204, ritiene prescrivibile in dieci anni il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno per vendita di un immobile privo di abitabilità, così cassando la sentenza d’appello che riteneva imprescrittibile (perché indisponibile) tale diritto. In realtà il diritto all’agibilità non è indisponibile, inteso come non negoziabile, in quanto un immobile privo del certificato di agibilità, e finanche dei presupposti per il suo rilascio, è sempre commerciabile, come più volte ribadito dalla Suprema Corte; è vietato soltanto il suo utilizzo. Pertanto la tutela di chi ha acquistato un immobile privo dell’agibilità (ritenendo in buona fede che ne fosse dotato) passa solo attraverso la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno o l’indennizzo, escludendosi la nullità del contratto.
La circolare del 14 aprile 2010 n. 18/E in commento si propone di introdurre una corretta interpretazione ed applicazione della “legge comunitaria 2008”, ovvero della legge 7 luglio 2009 n. 88, che ha eliminato le presunzioni legali introdotte dal cosiddetto decreto “Bersani-Visco” in tema di accertamento e rettifica da parte dell’Amministrazione finanziaria per le cessioni di immobili soggette ad IVA.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono occupate della eseguibilità in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ., di un contratto preliminare di compravendita qualora non siano inserite le dichiarazioni del venditore ex art. 46 D.P.R. n. 380/2001, concludendo per una risposta positiva se ricorrono specifiche condizioni.
Il contributo ha lo scopo di esaminare la responsabilità civile del notaio per il caso di omessi accertamenti-catastali. Per un miglior inquadramento della problematica il commento è preceduto da una breve introduzione sui compiti e le responsabilità del notaio, sia in generale, sia in particolare relativamente al dovere di eseguire le visure catastali, per poi analizzare gli indirizzi della Suprema Corte in merito.
Il presente contributo è a rettifica e miglior precisazione, su un punto particolare, di quanto contenuto in un mio precedente articolo, pubblicato sul numero 10/2008, sul tema della cessione di immobili a stranieri irregolarmente soggiornanti.
Il recente D.L. n. 92/2008, c.d. «decreto sicurezza», ha introdotto, all’art. 12, comma 5-bis, T.U. 25 luglio 1998, n. 286, un nuovo reato. Il presente contributo intende analizzare questa disposizione sotto la lente del civilista per individuare quali fattispecie contrattuali possano essere ricondotte al divieto in oggetto.
Uno dei più discussi problemi in tema di attestato di qualificazione energetica (di seguito AQE) riguarda l’obbligo, o meno, della sua predisposizione e allegazione in caso di vendita di garage, magazzini e in generale piccole unità, dotate solo dell’impianto di illuminazione e non di riscaldamento, non destinate al soggiorno di persone al loro interno.
