Cassazione 11401/2020
Quante volte mi hanno posto la fatidica domanda: devo comprare una abitazione
con le agevolazioni prima casa, ma non posso perché ho un’altra abitazione intestata. 
Cosa faccio
Bisogna ammettere che adesso il problema, in parte, si è risolto, perché la legge prevede la possibilità, per chi ha già una abitazione acquistata con le agevolazioni, di acquistarne un’altra godendo delle agevolazioni medesime, 
purché si impegni a vendere quella preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Ma non sempre questa soluzione è praticabile: può darsi che per vendere la casa preposseduta serva più tempo.
Oppure può darsi che la casa preposseduta non sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, ma si trovi nello stesso Comune ove è sita la nuova casa che si intende acquistare. 
In questo caso non è possibile comprare una nuova casa con le agevolazioni ( che non sono concesse a chi è già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di una casa sita nello stesso Comune, anche se comprata senza agevolazioni);
nè è consentito utilizzare la norma che ti concede un anno di tempo per vendere l’abitazione preposseduta, perché si applica solo per le case comprate con le agevolazioni “ prima casa”.
Che fare? 
Come abbiamo visto in un post precedente, c’è chi, in modo semplicistico , dona la casa preposseduta ad un suo congiunto: con possibili problemi in caso di rivendita, che per essere risolti necessitano spesso di soluzioni drastiche come la risoluzione. 
C’è chi allora vende al coniuge o al figlio; ma la vendita ( che spesso è una donazione simulata), anche se ha il pregio di non creare problemi con la successiva alienazione, ha il difetto però di essere costosa, perché le imposte sono più onerose. 
De allora ecco la soluzione: dire la verità!
Cioè che intestiamo questa “ vecchia” casa
al coniuge, o ad un parente, non perché vogliamo fargli un regalo
, e non perché vogliamo ricevere un prezzo…
Ma vogliamo che se la intesti perché la venda 
e ci consegni il prezzo 
quando lo riscuote!
Questo è il mandato ad alienare… con strumentale trasferimento dell’immobile.
In termini molto semplici: do mandato al coniuge perché venda la mia casa; ma deve farlo a nome suo. Però nel mio interesse.
Perché ciò avvenga, gli trasferisco l’immobile.
Questo trasferimento è funzionale alla esecuzione del mandato, cioè la vendita a suo nome. Quindi è gratuito. Ma siccome la vendita è nel mio interesse, dovrà consegnarmi il prezzo.
Ma qual è il trattamento fiscale dell’operazione
Il mandato in sè sconta imposta fissa, questo è indubbio.
Ma il trasferimento dell’immobile funzionale al mandato?
Si è ritenuto che scontasse le imposte di donazione, trattandosi di atto gratuito.
E finora così è stato tassato.
Ma adesso la Cassazione, con questa sentenza 
11401/2020, afferma invece che il trasferimento sconta imposta fissa, in analogia con il trust, perché non vi è nessun reale trasferimento di ricchezza dal mandante al mandatario, che deve infatti consegnare il prezzo di vendita al mandante.
Si adeguerà di buon grado l’Agenzia delle Entrate?
Vedremo
!
