Risposta a interpello 305 2019
Abbiamo già scritto, su questa pagina, delle agevolazioni fiscali ( IMPOSTE FISSE!) previste per il costruttore che acquisti un intero fabbricato, con l’impegno a demolirlo o ristrutturarlo integralmente, con determinate caratteristiche costruttive, purchè ne alieni entro 10 anni almeno il 75 per cento, anche suddiviso in più unità immobiliari.
Ora, con la risposta in interpello in oggetto, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che queste unità da vendere entro il decennio, che devono costituire almeno il 75 per cento dell’immobile per poter mantenere l’agevolazione, devono necessariamente essere FINITE.
Solo in questo modo, infatti, potrà accertarsi se sono state rispettate le caratteristiche costruttive richieste dalla norma a pena di decadenza.
Quindi attenzione! Se un costruttore si è valso di questa importante agevolazione in sede di acquisto, qualora desideri alienare alcune unità non finite, cioè al grezzo, dovrà assicurarsi che esse non superino il 25 per cento dell’intero edificio: altrimenti rischia di decadere dalle agevolazioni, con pesanti conseguenze ( imposte proporzionali, sanzione del trenta per cento e interessi di mora).
Si riporta di seguito la norma di cui al commento:
L’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, prevede che: “Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano rispettate nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo”.
