Ecco una delle domande più frequenti che si pone chi vorrebbe comprare una casa all’asta,
per valutare la convenienza dell’acquisto.
OGGI, per le procedure che sono in corso, cui si applica l’articolo #560 cpc, nella formulazione successiva alla riforma del 2016, ( ma anteriore alla riforma della legge #12/19, entrata in vigore il 13 febbraio 2019 che si applica ai pignoramenti successivi a tale data) NON È UN PROBLEMA PER L’AGGIUDICATARIO ACQUIRENTE.
Infatti, se l’immobile è abitato dal debitore e dalla sua famiglia, il giudice ordina la liberazione dell’immobile al più tardi al momento dell’aggiudicazione.
L’ordine di liberazione non è titolo esecutivo , (nel senso che serve una procedura esecutiva per rilascio) ma è un procedimento auto esecutivo, attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice, a cura e spese della procedura.
Non va notificato al debitore, basta comunicarlo con deposito in cancelleria e al domicilio eletto.
Quindi l’aggiudicatario si troverà l’immobile liberato a cura e spese della procedura in tempi brevi.
Cosa è cambiato con il nuovo articolo 560 cpc?
In futuro rischia di essere diverso.
Infatti il nuovo articolo 560 cpc, per gli immobili ABITATI dal debitore e dai suoi familiari, l’ordine di liberazione può essere emesso dal giudice solo al momento del decreto di trasferimento o per violazione degli obblighi di cui al comma 6 dell’articolo 560 cpc: sostanzialmente mancata manutenzione dell’immobile, comportamento ostruzionistico verso il custode, violazione di altri obblighi di legge.
(Diverso è per gli immobili che non costituiscono abitazione del debitore e della sua famiglia: per essi continua il vecchio regime, per cui il giudice può ordinare la liberazione in qualunque momento. )
Il nuovo 560 non contiene indicazioni sulla natura del nuovo ordine di liberazione.
Opinione maggioritaria è che, se emesso in corso di giudizio per violazione degli obblighi da parte del debitore, o perché si tratti di immobile non abitato, nulla sia cambiato: è un atto autoesecutivo da eseguirsi dal custode sotto la direzione el giudice. Infatti manca un soggetto avente diritto.
Diverso è l’ordine di liberazione (dell’immobile abitato) contenuto nel decreto di trasferimento, ordine che ha un soggetto avente diritto: l’aggiudicatario.
Questo ordine è titolo esecutivo e va attuato in giudizio ai sensi degli articoli 605 e ss a cura ( e spese) dell’aggiudicatario.
Mai il custode deve attivarsi, perché il suo compito è terminato.
Quindi, se attualmente all’asta trovate una buona occasione, anche se l’immobile è occupato dal debitore, approfittatene!
