Le procedure esecutive spesso riguardano abitazioni; ed il più delle volte, esse sono occupate da persone che ci abitano a vario titolo. Cosa succede allora se una casa abitata va all’asta? Dipende anzitutto da chi abita la casa, e a che titolo.
Se chi la abita è il DEBITORE ESECUTATO, e si tratta della sua ABITAZIONE PRINCIPALE, allora la procedura è automaticamente SOSPESA fino al 30 giugno 2021, ai sensi dell’art. 54 ter D.L. 18/2020, novellato dapprima dall’art. 4 D.L. 137/2020 e poi dall’art. 13 co. 14 D.L. 183/2021.(Incidentalmente, si segnala che per questa normativa è stata sollevata eccezione di illegittimità costituzionale il 15.1.2021 dal Tribunale di Rovigo.)
Se invece non si tratta della abitazione principale del debitore esecutato, per essa può essere emesso l’ordine di liberazione. E se invece l’immobile è LOCATO? In primo luogo, bisogna guardare alla data di REGISTRAZIONE del contratto di locazione.Normalmente si guarda alla registrazione perché essa attribuisce data certa.
Se la registrazione è SUCCESSIVA al pignoramento, la locazione è INOPPONIBILE alla procedura, se non è autorizzata dal giudice ex art 560 cpc; a meno che non si provi che la detenzione è iniziata PRIMA DEL PIGNORAMENTO, sempre a titolo di locazione.(Es il contratto é stato sottoscritto il 1.4.2020, da quella data sono stati pagati i canoni, vi è un certificato di residenza, sono state pagate spese condominiali, utenze ecc, anche se il contratto è stato registrato tre mesi dopo)
Se la registrazione è ANTERIORE al pignoramento, la locazione è OPPONIBILE alla procedura…. ma attenzione ai rinnovi! Sappiamo infatti che la normativa sulle locazioni abitative prevede per legge un contratto di 4 anni di durata, rinnovabile tacitamente di altri 4 anni; e che al primo rinnovo è possibile dare disdetta da parte del locatore solo in alcuni casi previsti dalla legge. Che succede se inizialmente il contratto è registrato prima del pignoramento ma il rinnovo è successivo al pignoramento stesso?
Se successivamente al pignoramento si è verificato il PRIMO rinnovo, esso è opponibile alla procedura, perché si tratta di rinnovo automatico. (Sezioni Unite 11830/2013)
E se si tratta invece del secondo rinnovo, o di rinnovo ulteriori? In questo caso secondo la giurisprudenza il rinnovo corrisponde ad un vero e proprio nuovo contratto. Sappiamo che la disdetta deve essere inviata almeno sei mesi prima per evitare il rinnovo del contratto di altri 4 anni. Così se il pignoramento è anteriore al termine di sei mesi precedenti alla scadenza, allora il rinnovo non è opponibile alla procedura. (Sezioni unite 11830/2013, obiter dictum).A contrario ricaviamo che se il pignoramento non è anteriore a detti sei mesi, allora il contratto è opponibile alla procedura.
E se il contratto è opponibile alla procedura ma il canone è bassissimo? L’articolo 2923 cc prevede l’inopponibilità all’aggiudicatario della locazione a canone vile, cioè inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo. Significa che chi acquista non è tenuto a rispettare una locazione a canone vile. Si discute se la norma sia di stretta interpretazione o se si possa estendere fino ad affermare la possibilità per il giudice di chiedere la liberazione dell’immobile ( inopponibilità alla procedura).
Se l’immobile è occupato senza titolo, o con titolo non opponibile alla procedura, allora sarà possibile per il giudice ordinare il rilascio dell’immobile anche in corso di procedura; ed in ogni caso il decreto di trasferimento conterrà l’ordine di liberazione dell’immobile.
