Notaio San Donà, studio notarile dott. Valeria Terracina.

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Notizie in breve

Il notaio deve essere scelto dalle parti di comune accordo o, in mancanza di accordo, dalla parte tenuta al pagamento degli onorari e al rimborso delle spese anticipate dal notaio. Negli atti notarili in cui partecipino enti pubblici o banche, se il costo dell’atto notarile non è a loro carico, è regola rimettere la scelta del notaio all’altra parte, salvo giustificato motivo. La scelta del notaio non deve essere imposta da altri professionisti, agenti immobiliari, mediatori ecc.; può essere da loro consigliata solo se il cliente lo richieda.
 
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IL "RENT TO BUY"

Valeria terracina
Valeria Terracina
Vediamo una risposta del mercato alla crisi. Da qualche tempo si parla di "Rent to Buy" come nuovo strumento per agevolare la vendita di immobili, soprattutto da costruttori a privati, nel caso in cui il futuro acquirente non abbia ancora la provvista l'acquisto, o perchè non riesce ad accedere al mutuo, o perché deve vendere un precedente immobile.

Ma di cosa si tratta in pratica?

Lo scopo del Rent to Buy non è realizzare una vendita a rate, ma predisporre un regolamento di interessi preparatorio alla vendita.

Il Rent to Buy si sostanzia in due contratti collegati:

1) Un preliminare trascritto, con un termine per la stipula del definitivo  che indicativamente è di tre anni, per concedere un tempo sufficiente perché l'acquirente si procuri la provvista, ma  non troppo lungo per non trasformare il Rent to Buy in una vendita a rate di lunga durata che non interessa al venditore.

Si sottolinea che non basta un semplice preliminare registrato, ma è necessario un preliminare notarile TRASCRITTO, perché solo la trascrizione può garantire il promissario acquirente di non perdere le somme versate prima della stipula del definitivo.

Infatti per legge il preliminare trascritto prevale su qualunque successiva iscrizione e trascrizione pregiudizievole, e il

Promissario acquirente ha privilegio fiscale sull'immobile per il recupero delle somme versate.

Queste garanzie non esistono nel caso di preliminare solo registrato.

2) un contratto di locazione standard, di durata pari a quella prevista dalla legge (4+4per abitazioni, 6+6 per uffici e negozi), con un canone annuale pari ad una percentuale del prezzo di vendita  (es. 5% per una vendita con prezzo di 200.000 euro).

È prevista una caparra per il preliminare, mentre per il contratto di locazione il "canone" è così suddiviso: metà come vero e proprio corrispettivo per la locazione, metà come deposito in acconto per l'acquisto, che si "converte" in penale in caso di inadempimento del contratto di locazione.

In questo modo,  quando l'immobile sarà acquistato, metà dei canoni di locazione verrà imputato a prezzo.

Questo costituisce una leva finanziaria interessante, perché tra caparra ed acconto prezzo il promissario acquirente si trova ad aver versato circa il 15% del prezzo di acquisto, oltre ad aver uno "storico" di buon pagatore che contribuisce all'accesso al mutuo.

Invece  in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del promissario acquirente, il venditore terrà la caparra e tutto il canone finora versato.

Inoltre, in caso di inadempimento del preliminare, è prevista una clausola per cui tutto il "canone" diventa tale (cioè non è più previsto che metà di esso sia acconto prezzo).

Con questi due contratti collegati si vuole trovare un sistema in cui, comunque vadano le cose, entrambe le parti abbiano comunque un vantaggio.

Naturalmente il contenuto del contratto va personalizzato ed adattato alle esigenze del caso concreto.

 Il notaio di fiducia potrà senz'altro aiutarvi nella confezione del miglior regolamento di interessi.

dott. Valeria Terracina

Notaio in San Donà di Piave

Ultimo aggiornamento ( martedì 21 maggio 2013 )
 
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