Notaio Terracina, studio notarile in San Doną di Piave, Venezia.

 

1. sono escluse penali e oneri da parte della prima Banca;
2. sono escluse spese e commissioni per la concessione del nuovo mutuo, istruttoria e accertamenti catastali. 
3. secondo il nuovo dato letterale, la surroga comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la Banca stipulante.
   

Riguardo a quest'ultimo punto, poichè la normativa, ora, oltre a richiamare l'articolo 1202 c.c., espressamente ricostruisce il fenomeno come "trasferimento del contratto di mutuo", dovrà probabilmente essere abbandonata quella ricostruzione teorica che vede nell'ipotesi in oggetto una estinzione del rapporto precedente. Pertanto, sugli atti di surroga, è il caso di fare attenzione alle clausole secondo le quali "è estinta la precedente obbligazione, con diritti, azioni, ragioni, tranne le garanzie", perchè potrebbe essere considerata non conforme al dato normativo.

Sembrerebbe invece confermata la tesi, autorevolmente sostenuta, e che appare dominante, secondo la quale la surroga è una successione nel lato attivo di una obbligazione. Come precisato dalla migliore dottrina, poichè il creditore surrogato subentra nel medesimo rapporto, conserverà tutte le garanzie e tutte le azioni (attive e passive) relative allo stesso, sia pur con limiti e correttivi. Se la nuova Banca vorrà cautelarsi dalla opponibilità delle azioni ed eccezioni opponibili alla Banca precedente in virtù del vecchio mutuo, sarà opportuno inserire in atto una espressa rinuncia della parte mutuataria ad avvalersene.

La nuova disposizione chiarisce che il subentro avviene "alle nuove condizioni stipulate tra il cliente e la Banca stipulante". Può apparire un controsenso: si subentra in un rapporto preesistente ma creando nuove condizioni con un contratto nuovo.

In realtà, forse la nuova formulazione della norma fa riferimento semplicemente all'esistenza di due rapporti, quello preesistente (rapporto di valuta), e quello che nasce con il nuovo contratto di mutuo (rapporto di provvista).

Infatti è stato chiarito (Caccavale) che l'istituto della surroga presuppone l'esistenza di due rapporti, uno di provvista e uno di valuta: il rapporto di provvista è il nuovo mutuo, e il rapporto di valuta è il mutuo precedente; i due rapporti continuano a coesistere, entrambi in capo al nuovo soggetto surrogato, il quale potrà scegliere di azionare l'uno o l'altro (così anche P. Sirena e Petrelli, che parla di subentro nel vecchio rapporto oltre al nuovo mutuo).
Se poi vogliamo dare un maggiore significato al dettato normativo, che parla di "subentro alle nuove condizioni", si può affermare che, per effetto della surroga, vengono automaticamente variate anche le condizioni del vecchio rapporto (di valuta) venendo a coincidere con quelle del nuovo rapporto (di provvista). Secondo Petrelli, la nuove condizioni sostituiscono quelle del mutuo precedente, ed i due contratti si integrano tra loro.
Allora è in questa ottica che si possono valutare quelle clausole, che spesso si trovano nelle bozze di surroga proposte dalla banca, per cui "l'ipoteca garantisce il pagamento degli interessi... che ai fini dell'iscrizione ipotecaria si determinano nella misura del x% nominale annuo, gli interessi di mora nella misura dell'y%; comprende quanto dovuto dalla banca per spese di giudizio, rimborsi di tasse e imposte e quanto contrattualmente previsto per ogni caso di restituzione o risoluzione e quanto dovuto in dipendenza del mutuo.