Notaio San Doną, studio notarile dott. Valeria Terracina.

  • Decrease font size
  • Default font size
  • Increase font size
  • default color
  • red color
  • green color

Notizie in breve

La forma dell’atto notarile: gli atti notarili possono essere atti pubblici o scritture private autenticate. In ogni  caso il Notaio ha l'obbligo di accertare la legalità del contenuto dell'atto e la sua rispondenza alla volontà delle parti. 

 
Home arrow Notizie arrow Ultime arrow Esecuzione in forma specifica di preliminare
Esecuzione in forma specifica di preliminare PDF Stampa E-mail

 

ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DI PRELIMINARE PRIVO DI MENZIONI URBANISTICO-EDILIZIE

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono occupate della eseguibilità in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ., di un contratto preliminare di compravendita qualora non siano inserite le dichiarazioni del venditore ex art. 46 D.P.R. n. 380/2001, concludendo per una risposta positiva se ricorrono specifiche condizioni.


Riferimenti

Cassazione Civile Sez. Unite 11-11-2009 (20-10-2009) n. 23825

Codice Civile Art. 2932

Legge 28 febbraio 1985 n. 47 Art. 40

Decreto Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 Art. 46

Sommario: - - - -


Con la sentenza 11 novembre 2009, n. 23825 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono occupate della eseguibilità in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ., di un contratto preliminare di compravendita ove non erano inserite le dichiarazioni del venditore ex art. 40 legge n. 47/85 (ora art. 46 D.P.R. n. 380/2001).


In particolare, non era stata resa dal promittente venditore la dichiarazione (sostitutiva di atto notorio) che i lavori di costruzione dell’immobile erano iniziati anteriormente al settembre del 1967. Tale dichiarazione sostitutiva era invece stata prodotta dal promissario acquirente nel corso del giudizio d’appello.


È noto che il preliminare di compravendita, ai fini della sua validità ed efficacia, non necessiti delle menzioni circa gli estremi dei provvedimenti edilizi, (ovvero della dichiarazione sostitutiva di atto notorio in caso di costruzioni iniziate ante settembre 1967) in quanto tali formalità sono indispensabili solo per atti aventi efficacia reale, vale a dire con effetti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari, e non per gli atti con effetti meramente obbligatori, come nel caso del contratto preliminare.

Peraltro, ai fini dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., la giurisprudenza ha sempre richiesto tali menzioni, sull’assunto che la sentenza che tiene il luogo di un contratto definitivo non possa essere pronunciata se mancano i presupposti indispensabili perché un contratto definitivo (che essa è destinata a sostituire) possa essere valido ed efficace.


La sentenza in esame affronta due importanti questioni in argomento: la prima, relativa al momento in cui può essere prodotta la documentazione di cui alla legge n. 47/85 (ora legge n. 380/2001); la seconda, riguardante il soggetto legittimato a produrre tale documentazione rendendo le idonee dichiarazioni; tale facoltà spetta solo al promittente venditore o anche al promissario acquirente? È tale ultima questione ad aver provocato la rimessione alle Sezioni Unite.

Il momento della produzione in giudizio

Riguardo alla prima questione, circa il momento in cui la documentazione può essere prodotta, la Suprema Corte, accogliendo le argomentazioni della Corte d’Appello, ha stabilito che tale documentazione può venire prodotta in qualunque momento nel corso del giudizio di merito, quindi anche in appello purché prima della decisione; ciò in quanto essa costituisce non un presupposto della domanda, ma una condizione dell’azione.

Secondo la Suprema Corte, ciò che è senz’altro precluso ad una sentenza di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare, è porre in essere un trasferimento di un immobile abusivo, o per il quale non è stata prodotta alcuna documentazione circa le regolarità edilizia, in quanto una sentenza non può realizzare un risultato che le parti non possono conseguire attraverso un atto inter vivos.

Se però viene verificata la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge n. 47/85 (ora 380/2001), tale sentenza può essere pronunciata: la possibilità di produrre, nel corso del giudizio ex art. 2932 cod. civ., gli estremi della concessione edilizia non citati nel preliminare, è infatti stata affermata più volte dalla giurisprudenza di legittimità, come esattamente ricordato nella sentenza in commento.

La parte legittimata a produrre la documentazione

Altra questione è se la documentazione relativa al titolo abilitativo alla costruzione, (ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio in caso di immobile la cui costruzione sia iniziata ante settembre 1967), possa essere prodotta solo dal promittente venditore o anche dal promissario acquirente, come è avvenuto nella controversia in esame.

La domanda si pone in quanto la normativa urbanistico-edilizia (art. 40 legge n. 47/85 e art. 46 legge n. 380/2001) prevede testualmente che le dichiarazioni e menzioni circa il titolo abilitativo alla costruzione siano rese dalla parte alienante.

Nella sentenza in esame, la Suprema Corte ha correttamente concluso che le disposizioni sopra menzionate non possano essere interpretate in senso così formalistico e restrittivo da impedire al promissario acquirente di rendere le dichiarazioni e produrre la documentazione per le finalità dell’art. 2932 cod. civ.

La Cassazione ha infatti interpretato le norme, secondo le quali un atto è nullo, se manchino le dichiarazioni della parte alienante circa la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, privilegiando il criterio sistematico e teleologico rispetto a quello letterale.

In particolare, sotto il profilo sistematico, la Suprema Corte ha richiamato le norme che consentono, in presenza di un negozio nullo per mancanza di menzioni ex legge n. 47/85, di confermarlo con un atto successivo, posto in essere anche da una sola delle parti, contenente tali dichiarazioni: sottolineando quindi che il sistema già consente che le menzioni siano rese dalla parte acquirente, al fine di ottenere l’effetto traslativo voluto.

Ma le Sezioni Unite hanno dato ancor più peso al criterio interpretativo finalistico (la ratio legis), sostenendo che la norma che sancisce l’obbligo della parte venditrice, a pena di nullità del negozio, di rendere le dichiarazioni urbanistiche, trova fondamento non solo nella necessità di evitare il commercio di immobili abusivi, ma anche nell’esigenza di tutela della parte acquirente: tale norma avrebbe quindi, secondo la Cassazione, una funzione "informativa" e "di protezione del soggetto che contratta con chi costruisce abusivamente".

Conseguentemente, una norma posta nell’interesse della parte acquirente non può essere interpretata in modo così formalistico da ledere proprio l’interesse della parte che intendeva tutelare, impedendole di ottenere il trasferimento ex art. 2932 cod. civ.; sempre che, naturalmente, l’immobile sia in concreto realmente conforme agli strumenti urbanistici.

In questa chiave, la previsione della legge di indicare nel venditore il soggetto deputato a rendere le dichiarazioni non può essere interpretato come volontà del legislatore di lasciare il promittente venditore arbitro dell’eseguibilità in forma specifica del preliminare.


La decisione della Suprema Corte, oltre ad essere pienamente condivisibile, ha grande rilevanza non solo per la materia su cui si è direttamente pronunciata (il contratto preliminare), ma anche, di riflesso, in tema di contratti con effetti reali, in quanto sembra pienamente avvalorare quanto già affermato dal Consiglio Nazionale del Notariato (CNN) in materia di atti traslativi/costitutivi di diritti reali.

Infatti, nello studio n. 4509 del CNN, si sostiene che sia ininfluente, in un contratto traslativo, che la dichiarazione sugli estremi del provvedimento edilizio (ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio per fabbricati la cui costruzione sia iniziata ante settembre 1967) provenga dalla parte venditrice o dalla parte acquirente.

Si ritiene infatti che l’interesse tutelato dalla norma non sia di parte, bensì un interesse generale, quello della lotta all’abusivismo edilizio: ciò giustifica la sanzione della nullità del negozio per mancanza delle menzioni, nullità che, potendo esser fatta valere da chiunque in qualunque tempo, si radica nella tutela di un interesse che trascende quello delle parti.

Tale sanzione, che si traduce nella incommerciabilità dell’immobile abusivo, fa indurre che non ci dovrebbero essere ostacoli al trasferimento di un bene conforme alla normativa edilizia e urbanistica, qualora al momento dell’atto esso sia munito di tutti i provvedimenti autorizzatori a ciò necessari, ed uno dei contraenti sia disposto a rilasciare la relativa dichiarazione.

Se si accoglie questa interpretazione, la circostanza che la legge, testualmente, parli di "dichiarazione dell’alienante" si giustifica in quanto il proprietario del bene è la persona più informata e quindi più adatta a rendere tale dichiarazione: di qui la funzione (anche) "informativa" della norma ravvisata dalla Cassazione.

La sentenza in commento, poi, fornisce un argomento a favore anche per la seguente tesi sostenuta dallo studio del CNN sopra citato: in un negozio a formazione progressiva, le dichiarazioni urbanistiche possono provenire da una qualunque delle parti, ed in qualsiasi momento durante l’iter formativo del negozio.

In particolare, la fattispecie esaminata nel menzionato studio del CNN è quella della donazione per atti separati ex art. 782, comma 2; poiché in essa il contratto è concluso (e quindi l’effetto traslativo si produce) solo quando l’accettazione della donazione è notificata al donante, allora dovrebbe esser possibile far rendere le dichiarazioni urbanistiche al donatario, nell’atto di accettazione, anziché al donante nell’atto di proposta; ciò in quanto la ratio legis è quella di impedire la commercializzazione di immobili abusivi e di tutelare l’acquirente, ed essa è soddisfatta se le menzioni vengono rese nell’atto (non importa da quale parte), purché prima che esso sia concluso.

Troviamo dunque un parallelismo con quanto ha sostenuto la Suprema Corte:

- la sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932, per la Cassazione, può essere emessa in qualunque momento venga prodotta la documentazione (purché prima del giudizio) e qualsiasi sia la parte che la produce;

- lo studio del CNN ha ritenuto che il negozio a formazione progressiva sia valido in qualunque momento venga resa la dichiarazione (purché prima della conclusione del negozio) e qualsiasi sia la parte che la rende.


La Suprema Corte ha sottolineato, in questa pronuncia, che le norme in esame (che stabiliscono la nullità degli atti se mancano le menzioni urbanistiche) tutelano l’interesse della parte acquirente; ma questo non è il solo interesse protetto, in quanto tali norme sono volte anche e soprattutto alla tutela dell’interesse generale alla non commerciabilità degli immobili abusivi.

Infatti la Cassazione ha ammesso che il promissario acquirente possa rendere le dichiarazioni urbanistiche, purché di fatto la regolarità urbanistico edilizia necessaria per la commerciabilità del fabbricato sussista, essendo questa un presupposto fondamentale per il trasferimento.

In questo senso si è espressa un’altra recente sentenza della seconda sezione della Cassazione, 18 settembre 2009, n. 20258: non è possibile emettere la sentenza di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare, ex art. 2932 cod. civ., non solo quando la costruzione sia stata eretta senza la concessione o licenza edilizia, ma anche qualora l’immobile sia stato costruito in totale difformità dal titolo abilitativo, poiché la totale difformità comporta un vizio che determina l’incommerciabilità del fabbricato.

Viceversa la sentenza ex art. 2932 cod. civ. può essere pronunciata qualora vi sia soltanto una parziale difformità dalla concessione, e quindi l’immobile sia suscettibile di essere negoziato.


Da tutto quanto sopra esposto si può trarre che:

a) anche quando un preliminare sia privo di menzioni urbanistico-edilizie, è sempre possibile la sua esecuzione in forma specifica, purché:

- almeno una delle parti produca la relativa documentazione nel corso del giudizio di merito, purché prima della decisione;

- l’immobile abbia una regolarità urbanistica "minima" vale a dire non presenti abusi tali da renderlo incommerciabile;

b) gli stessi principi possono essere applicati anche agli atti ad effetti reali, di conseguenza un atto traslativo o costitutivo di diritti reali è valido purché:

- almeno una delle parti renda le menzioni urbanistico-edilizie prima della conclusione del negozio;

- l’immobile non presenti abusi di gravità tale da impedirne la commerciabilità.


Valeria Terracina 

Notaio in San Donà di Piave

Ultimo aggiornamento ( lunedģ 27 ottobre 2014 )
 
< Prec.   Pros. >