Notaio Terracina, studio notarile in San Doną di Piave, Venezia.

La nuova finanziaria ha previsto una particolare agevolazione, "se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro 5 anni dalla stipula dell'atto".

Le aliquote sono le seguenti:

1. REGISTRO 1% Articolo 1 Tariffa Parte I del DPR 131/86, come modificato dall'articolo 1 comma 25 legge 244/2007;
2. IPOTECARIA 3% Articolo 1-bis tariffa T.U. 347/90 come modificato dall'articolo 1 comma 26 1.244/2007;
3. CATASTALE 1% per effetto dell'abrogazione, da parte del comma 27 dell'articolo 1 legge 244/2007, del comma 15 dell'articolo 36 D.L. 223/2006, (convertito nella legge 248/2006), che a sua volta abrogava l'articolo 33 comma 3 della legge 388/2000, il quale disponeva l'applicazione delle imposte di registro dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani particolareggiati.
   

   
Presupposti per l'agevolazione:

1. trasferimenti di beni immobili: quindi non solo aree, ma anche edifici da demolire o ristrutturare, e terreni anche non necessariamente edificabili (es. area destinata  a verde pubblico) purchè ricadenti nel piano particolareggiato;
2. trasferimenti soggetti ad  imposta di registro: quindi trasferimento da soggetto privato, o anche da società non costruttrice (o costruttrice dopo 4 anni dalla fine lavori) se il trasferimento ha ad oggetto unità abitative e relative pertinenze;
3. piani particolareggiati per l'edilizia “residenziale”: quindi non spetta per la realizzazione di zone industriali, commerciali, ecc. Si deve ritenere che possa considerarsi  zona residenziale, ai fini dell'agevolazione, anche quando nel progetto sia prevista la realizzazione di qualche unità ad uso negozio, od ufficio, purchè accessoria e strumentale ad una zona che nel complesso possa considerarsi residenziale. Quindi l'agevolazione può accordarsi anche se si acquista un immobile con destinazione diversa da quella abitativa, purchè contenuta in un piano particolareggiato per l'edilizia residenziale (Petrelli).
   

In relazione ai piani particolareggiati, non è stato riproposto l'inciso "regolarmente approvati", previsto dalla precedente disciplina (art. 33 comma 3 legge 388/2000).

 

Nel vigore della previgente disposizione agevolativa, l'amministrazione finanziaria, proprio argomentando da questo inciso, aveva ritenuto che per fruire dell'agevolazione fosse necessaria, in caso di piani particolareggiati di iniziativa privata, la stipula della convenzione con il Comune.

Pertanto l'innovazione è stata così interpretata: per fruire dell'agevolazione:

• sicuramente non è più necessaria la delibera del Comune (studio CNN, Petrelli);
• è sufficiente la sola previsione del piano particolareggiato nel PRG, non essendo indispensabile nemmeno la delibera del Comune di approvazione del piano (RIZZI)
  

Tali intepretazioni sono da accogliere, perchè in caso contrario si negherebbe qualunque significato alla nuova formulazione della norma.

 

        4. Condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento sia completato entro 5 anni: la previgente disciplina (art. 33 comma 3 legge 388/2000) richiedeva invece che                     "l'utilizzazione edificatoria" avvenisse entro i cinque anni.

A seguito della nuova formulazione della norma si ritiene che ora il progetto non debba necessariamente coincidere con l'edificazione, ma possa sostanziarsi anche nella lottizzazione e/o urbanizzazione delle aree, o in diverse fasi di edificazione. (Studio CNN, Rizzi)

La conseguenza sarà la vendibilità del terreno urbanizzato senza decadere dall'agevolazione, ed anzi la fruibilità della medesima da parte del successivo acquirente che dichiarerà, come intervento, l'edificazione (Rizzi, studio CNN).
Qualora il progetto non coincida con l'utilizzazione edificatoria, ma si sostanzi nell'urbanizzazione del terreno, sarà quantomeno opportuno, se non necessario, specificare nell'atto qual è l'intervento cui è finalizzato il trasferimento.
Invece Petrelli, trattando della questione nel suo contributo, fa riferimento ancora soltanto all'utilizzazione edificatoria, non menzionando altre possibilità.


Nel vigore della previgente disciplina l'Amministrazione finanziaria considerava assolta la condizione della "utilizzazione edificatoria" quando gli edifici erano venuti ad esistenza (secondo la giurisprudenza, argomentando dal c.c. ciò avviene con la realizzazione del rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della copertura). Per Rizzi questa conclusione può valere anche oggi con la nuova normativa.
Può sollevarsi però un dubbio: ora la norma fa riferimento non genericamente all'utilizzazione edificatoria, ma al "completamento dell'intervento"; se allora l'intervento è la realizzazione di edifici, forse il completamento degli stessi si ha solo con la dichiarazione di fine lavori (così Petrelli). Quindi può essere più prudente, per l'imprenditore che intende vendere al grezzo, indicare la costruzione al grezzo come intervento cui è finalizzato il trasferimento.

Un'ultima notazione riguardo all'imposta catastale: la nuova disciplina non dice nulla, quindi è da ritenere che si applichi l'aliquota ordinaria dell'1%.
Questo perchè l'abrogazione di norma abrogativa non fa rivivere la norma abrogata, per giurisprudenza costante (così Rizzi, CNN).
Contra invece Petrelli, per il quale con l'abrogazione della norma abrogativa rivivrebbe la disposizione abrogata (articolo 33 comma 3 legge 388/2000) nella parte in cui non è modificata dalla nuova disciplina si applicherebbe quindi l'imposta catastale in misura fissa.
E' preferibile l'interpretazione di Rizzi, perchè conforme alla più consolidata giurisprudenza in materia.

 

 

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