Notaio San Donà, studio notarile dott. Valeria Terracina.

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Notizie in breve

Il notaio deve essere scelto dalle parti di comune accordo o, in mancanza di accordo, dalla parte tenuta al pagamento degli onorari e al rimborso delle spese anticipate dal notaio. Negli atti notarili in cui partecipino enti pubblici o banche, se il costo dell’atto notarile non è a loro carico, è regola rimettere la scelta del notaio all’altra parte, salvo giustificato motivo. La scelta del notaio non deve essere imposta da altri professionisti, agenti immobiliari, mediatori ecc.; può essere da loro consigliata solo se il cliente lo richieda.
 
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Esecuzione in forma specifica di preliminare PDF Stampa E-mail

 

ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DI PRELIMINARE PRIVO DI MENZIONI URBANISTICO-EDILIZIE

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono occupate della eseguibilità in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ., di un contratto preliminare di compravendita qualora non siano inserite le dichiarazioni del venditore ex art. 46 D.P.R. n. 380/2001, concludendo per una risposta positiva se ricorrono specifiche condizioni.


Riferimenti

Cassazione Civile Sez. Unite 11-11-2009 (20-10-2009) n. 23825

Codice Civile Art. 2932

Legge 28 febbraio 1985 n. 47 Art. 40

Decreto Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 Art. 46

Sommario: - - - -


Con la sentenza 11 novembre 2009, n. 23825 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono occupate della eseguibilità in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ., di un contratto preliminare di compravendita ove non erano inserite le dichiarazioni del venditore ex art. 40 legge n. 47/85 (ora art. 46 D.P.R. n. 380/2001).


In particolare, non era stata resa dal promittente venditore la dichiarazione (sostitutiva di atto notorio) che i lavori di costruzione dell’immobile erano iniziati anteriormente al settembre del 1967. Tale dichiarazione sostitutiva era invece stata prodotta dal promissario acquirente nel corso del giudizio d’appello.


È noto che il preliminare di compravendita, ai fini della sua validità ed efficacia, non necessiti delle menzioni circa gli estremi dei provvedimenti edilizi, (ovvero della dichiarazione sostitutiva di atto notorio in caso di costruzioni iniziate ante settembre 1967) in quanto tali formalità sono indispensabili solo per atti aventi efficacia reale, vale a dire con effetti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari, e non per gli atti con effetti meramente obbligatori, come nel caso del contratto preliminare.

Peraltro, ai fini dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., la giurisprudenza ha sempre richiesto tali menzioni, sull’assunto che la sentenza che tiene il luogo di un contratto definitivo non possa essere pronunciata se mancano i presupposti indispensabili perché un contratto definitivo (che essa è destinata a sostituire) possa essere valido ed efficace.


La sentenza in esame affronta due importanti questioni in argomento: la prima, relativa al momento in cui può essere prodotta la documentazione di cui alla legge n. 47/85 (ora legge n. 380/2001); la seconda, riguardante il soggetto legittimato a produrre tale documentazione rendendo le idonee dichiarazioni; tale facoltà spetta solo al promittente venditore o anche al promissario acquirente? È tale ultima questione ad aver provocato la rimessione alle Sezioni Unite.

Il momento della produzione in giudizio

Riguardo alla prima questione, circa il momento in cui la documentazione può essere prodotta, la Suprema Corte, accogliendo le argomentazioni della Corte d’Appello, ha stabilito che tale documentazione può venire prodotta in qualunque momento nel corso del giudizio di merito, quindi anche in appello purché prima della decisione; ciò in quanto essa costituisce non un presupposto della domanda, ma una condizione dell’azione.

Secondo la Suprema Corte, ciò che è senz’altro precluso ad una sentenza di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare, è porre in essere un trasferimento di un immobile abusivo, o per il quale non è stata prodotta alcuna documentazione circa le regolarità edilizia, in quanto una sentenza non può realizzare un risultato che le parti non possono conseguire attraverso un atto inter vivos.

Se però viene verificata la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge n. 47/85 (ora 380/2001), tale sentenza può essere pronunciata: la possibilità di produrre, nel corso del giudizio ex art. 2932 cod. civ., gli estremi della concessione edilizia non citati nel preliminare, è infatti stata affermata più volte dalla giurisprudenza di legittimità, come esattamente ricordato nella sentenza in commento.

La parte legittimata a produrre la documentazione

Altra questione è se la documentazione relativa al titolo abilitativo alla costruzione, (ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio in caso di immobile la cui costruzione sia iniziata ante settembre 1967), possa essere prodotta solo dal promittente venditore o anche dal promissario acquirente, come è avvenuto nella controversia in esame.

La domanda si pone in quanto la normativa urbanistico-edilizia (art. 40 legge n. 47/85 e art. 46 legge n. 380/2001) prevede testualmente che le dichiarazioni e menzioni circa il titolo abilitativo alla costruzione siano rese dalla parte alienante.

Nella sentenza in esame, la Suprema Corte ha correttamente concluso che le disposizioni sopra menzionate non possano essere interpretate in senso così formalistico e restrittivo da impedire al promissario acquirente di rendere le dichiarazioni e produrre la documentazione per le finalità dell’art. 2932 cod. civ.

La Cassazione ha infatti interpretato le norme, secondo le quali un atto è nullo, se manchino le dichiarazioni della parte alienante circa la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, privilegiando il criterio sistematico e teleologico rispetto a quello letterale.

In particolare, sotto il profilo sistematico, la Suprema Corte ha richiamato le norme che consentono, in presenza di un negozio nullo per mancanza di menzioni ex legge n. 47/85, di confermarlo con un atto successivo, posto in essere anche da una sola delle parti, contenente tali dichiarazioni: sottolineando quindi che il sistema già consente che le menzioni siano rese dalla parte acquirente, al fine di ottenere l’effetto traslativo voluto.

Ma le Sezioni Unite hanno dato ancor più peso al criterio interpretativo finalistico (la ratio legis), sostenendo che la norma che sancisce l’obbligo della parte venditrice, a pena di nullità del negozio, di rendere le dichiarazioni urbanistiche, trova fondamento non solo nella necessità di evitare il commercio di immobili abusivi, ma anche nell’esigenza di tutela della parte acquirente: tale norma avrebbe quindi, secondo la Cassazione, una funzione "informativa" e "di protezione del soggetto che contratta con chi costruisce abusivamente".

Conseguentemente, una norma posta nell’interesse della parte acquirente non può essere interpretata in modo così formalistico da ledere proprio l’interesse della parte che intendeva tutelare, impedendole di ottenere il trasferimento ex art. 2932 cod. civ.; sempre che, naturalmente, l’immobile sia in concreto realmente conforme agli strumenti urbanistici.

In questa chiave, la previsione della legge di indicare nel venditore il soggetto deputato a rendere le dichiarazioni non può essere interpretato come volontà del legislatore di lasciare il promittente venditore arbitro dell’eseguibilità in forma specifica del preliminare.


La decisione della Suprema Corte, oltre ad essere pienamente condivisibile, ha grande rilevanza non solo per la materia su cui si è direttamente pronunciata (il contratto preliminare), ma anche, di riflesso, in tema di contratti con effetti reali, in quanto sembra pienamente avvalorare quanto già affermato dal Consiglio Nazionale del Notariato (CNN) in materia di atti traslativi/costitutivi di diritti reali.

Infatti, nello studio n. 4509 del CNN, si sostiene che sia ininfluente, in un contratto traslativo, che la dichiarazione sugli estremi del provvedimento edilizio (ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio per fabbricati la cui costruzione sia iniziata ante settembre 1967) provenga dalla parte venditrice o dalla parte acquirente.

Si ritiene infatti che l’interesse tutelato dalla norma non sia di parte, bensì un interesse generale, quello della lotta all’abusivismo edilizio: ciò giustifica la sanzione della nullità del negozio per mancanza delle menzioni, nullità che, potendo esser fatta valere da chiunque in qualunque tempo, si radica nella tutela di un interesse che trascende quello delle parti.

Tale sanzione, che si traduce nella incommerciabilità dell’immobile abusivo, fa indurre che non ci dovrebbero essere ostacoli al trasferimento di un bene conforme alla normativa edilizia e urbanistica, qualora al momento dell’atto esso sia munito di tutti i provvedimenti autorizzatori a ciò necessari, ed uno dei contraenti sia disposto a rilasciare la relativa dichiarazione.

Se si accoglie questa interpretazione, la circostanza che la legge, testualmente, parli di "dichiarazione dell’alienante" si giustifica in quanto il proprietario del bene è la persona più informata e quindi più adatta a rendere tale dichiarazione: di qui la funzione (anche) "informativa" della norma ravvisata dalla Cassazione.

La sentenza in commento, poi, fornisce un argomento a favore anche per la seguente tesi sostenuta dallo studio del CNN sopra citato: in un negozio a formazione progressiva, le dichiarazioni urbanistiche possono provenire da una qualunque delle parti, ed in qualsiasi momento durante l’iter formativo del negozio.

In particolare, la fattispecie esaminata nel menzionato studio del CNN è quella della donazione per atti separati ex art. 782, comma 2; poiché in essa il contratto è concluso (e quindi l’effetto traslativo si produce) solo quando l’accettazione della donazione è notificata al donante, allora dovrebbe esser possibile far rendere le dichiarazioni urbanistiche al donatario, nell’atto di accettazione, anziché al donante nell’atto di proposta; ciò in quanto la ratio legis è quella di impedire la commercializzazione di immobili abusivi e di tutelare l’acquirente, ed essa è soddisfatta se le menzioni vengono rese nell’atto (non importa da quale parte), purché prima che esso sia concluso.

Troviamo dunque un parallelismo con quanto ha sostenuto la Suprema Corte:

- la sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932, per la Cassazione, può essere emessa in qualunque momento venga prodotta la documentazione (purché prima del giudizio) e qualsiasi sia la parte che la produce;

- lo studio del CNN ha ritenuto che il negozio a formazione progressiva sia valido in qualunque momento venga resa la dichiarazione (purché prima della conclusione del negozio) e qualsiasi sia la parte che la rende.


La Suprema Corte ha sottolineato, in questa pronuncia, che le norme in esame (che stabiliscono la nullità degli atti se mancano le menzioni urbanistiche) tutelano l’interesse della parte acquirente; ma questo non è il solo interesse protetto, in quanto tali norme sono volte anche e soprattutto alla tutela dell’interesse generale alla non commerciabilità degli immobili abusivi.

Infatti la Cassazione ha ammesso che il promissario acquirente possa rendere le dichiarazioni urbanistiche, purché di fatto la regolarità urbanistico edilizia necessaria per la commerciabilità del fabbricato sussista, essendo questa un presupposto fondamentale per il trasferimento.

In questo senso si è espressa un’altra recente sentenza della seconda sezione della Cassazione, 18 settembre 2009, n. 20258: non è possibile emettere la sentenza di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare, ex art. 2932 cod. civ., non solo quando la costruzione sia stata eretta senza la concessione o licenza edilizia, ma anche qualora l’immobile sia stato costruito in totale difformità dal titolo abilitativo, poiché la totale difformità comporta un vizio che determina l’incommerciabilità del fabbricato.

Viceversa la sentenza ex art. 2932 cod. civ. può essere pronunciata qualora vi sia soltanto una parziale difformità dalla concessione, e quindi l’immobile sia suscettibile di essere negoziato.


Da tutto quanto sopra esposto si può trarre che:

a) anche quando un preliminare sia privo di menzioni urbanistico-edilizie, è sempre possibile la sua esecuzione in forma specifica, purché:

- almeno una delle parti produca la relativa documentazione nel corso del giudizio di merito, purché prima della decisione;

- l’immobile abbia una regolarità urbanistica "minima" vale a dire non presenti abusi tali da renderlo incommerciabile;

b) gli stessi principi possono essere applicati anche agli atti ad effetti reali, di conseguenza un atto traslativo o costitutivo di diritti reali è valido purché:

- almeno una delle parti renda le menzioni urbanistico-edilizie prima della conclusione del negozio;

- l’immobile non presenti abusi di gravità tale da impedirne la commerciabilità.


Valeria Terracina 

Notaio in San Donà di Piave

Ultimo aggiornamento ( luned́ 27 ottobre 2014 )
 
Plusvalenze da cessione di terreni edificabili 2014 PDF Stampa E-mail


Novità - LEGGE DI STABILITA' 2014 per le plusvalenza da cessione di terreni edificabili:

 

PROROGA DEI TERMINI PER LA RIVALUTAZIONE DI TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI   


La legge 27 dicembre 2013 n. 147 (cosiddetta legge di stabilità) ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (posseduti alla data del 1 gennaio 2014) ai fini della determinazione delle plusvalenze, prorogandoli al 30 giugno 2014.

Pertanto, è questo il nuovo termine entro il quale è necessario procedere:

  • sia alla redazione della perizia di stima (che, ricordiamo, dovrà sempre essere riferita al 1 gennaio 2014)
  • sia al pagamento della prima rata dell'imposta sostitutiva del 4%.

In quest'occasione, riassumiamo brevemente quando conviene procedere a questa rideterminazione:


a) in caso di terreno agricolo:

ricordiamo che non c'è plusvalenza tassabile (E QUINDI NON CONVIENE RIVALUTARE) se la provenienza è successoria;
c'è plusvalenza tassabile (E QUINDI CONVIENE RIVALUTARE) se si rivende titolo oneroso entro cinque anni dall'acquisto, se acquistati a titolo oneroso o, se acquistati per donazione, entro cinque anni dall'acquisto ONEROSO del donante (il costo di acquisto rilevante per la plusvalenza è quello del donante);


b) in caso di terreno edificabile:

c'è plusvalenza tassabile (E QUINDI CONVIENE RIVALUTARE) se si rivende a titolo oneroso, sempre:

  • sia se il terreno è stato acquistato a titolo oneroso, (anche se l'acquisto è anteriore al quinquennio),
  • sia se è stato acquistato per donazione o successione.

In quest'ultimo caso il valore iniziale è quello contenuto nella successione, oppure nell'ultima donazione di provenienza.
Pertanto, se il valore indicato in successione o donazione è molto elevato, pari quasi al prezzo di rivendita, la rivalutazione può perdere di convenienza.
Inoltre la rivalutazione serve solo ai fini della determinazione della plusvalenza in caso di vendita da parte di privato, e non per altri fini. Ciò è stato chiarito dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.333/E del 1 agosto 2008, che ha in particolare escluso la possibilità di "conferire" il terreno in un'impresa individuale al valore rideterminato in base alla suddetta perizia.



Notaio Valeria Terracina

San Donà di Piave


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Aumentano i costi di tassazione degli atti PDF Stampa E-mail

ECCO LA NUOVA TASSAZIONE ATTI 2014

Cosa arriva? Una nuova imposta fissa e aumenti per gli atti traslativi di immobili.

Dal 1 gennaio 2014 ci sono delle modifiche  per la tassazione degli atti.

  A) In primo luogo l'imposta fissa  passa da euro 168 a euro 200.

Questa modifica andrà a pesare soprattutto sulle compravendite di immobili soggette ad Iva, che alla registrazione scontano tre imposte fisse ( di registro, ipotecaria e catastale)

  B) le novità maggiori riguardano gli atti traslativi di immobili a titolo oneroso soggette ad imposta di registro.
 Tre novità principali:

  • Vengono  modificate le aliquote dell'imposta di registro: da oggi vi sono tre aliquote:

  -> 12% per i terreni agricoli non acquistati con le agevolazioni della"piccola proprietà contadina"
  -> 2% per l'acquisto "prima casa"
  -> 9% per tutti gli altri casi. 

  • in tutti i casi sopra visti, in cui si applica l'imposta proporzionale di registro, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di euro 50 ciascuna, non è dovuta l'imposta di bollo e nemmeno le tasse ipotecarie.
  • l'imposta minima di registro diventa euro 1000 ( anzichè 168) .


Ne risulta una minore imposizione fiscale rispetto al regime precedentemente in vigore, tranne che per gli atti di poco valore: infatti in caso di compravendita di un immobile con prezzo euro 100, mentre precedentemente si applicava l'imposta di registro nella misura minima di euro 168, ora si applicherà nella nuova misura minima di euro 1.000.

 

Valeria Terracina

Notaio in San Donà di Piave

Ultimo aggiornamento ( gioved́ 09 gennaio 2014 )
 
Contratti di convivenza - Open day PDF Stampa E-mail

CONTRATTI DI CONVIVENZA: OPEN DAY

Il 30 novembre 2013 i Consigli Notarili di tutta Italia aprono le loro porte ai cittadini per illustrare il

CONTRATTO DI CONVIVENZA

Per Venezia l'evento si terrà, oltre che presso la sede del Consiglio a Venezia, anche in contemporanea nei locali della Camera di Commercio di Mestre.
Sappiamo che la convivenza di coppia al di fuori del matrimonio è in continuo aumento: dal 2007 ad oggi il numero dei conviventi è quasi raddoppiato.
A fronte di ciò, mentre negli Stati esteri tale fenomeno ha trovato una regolamentazione da parte del legislatore, ciò non è accaduto in Italia.
 
Il notariato si propone di colmare la lacuna studiando il patto di convivenza e favorendone la diffusione, per cercare di venire incontro alle esigenze di certezza in una materia in cui certezze  non vi sono.

  • Cos'è il patto di convivenza?

E' un vero e proprio contratto, vincolante tra le parti, con cui si possono regolare i più vari aspetti patrimoniali del rapporto tra conviventi.
Naturalmente non si può pretendere che esso possa riprodurre fedelmente tutta quella serie di diritti ed obblighi che derivano dal matrimonio:
infatti il contratto di convivenza non può, tra l'altro, regolare i rapporti personali (es. obbligo di fedeltà) .

  • Perché questa iniziativa da parte del notariato?

L'interesse alla materia viene da lontano: già nel 1993 il Congresso nazionale è stato a questo dedicato. Tutto lo studio finora svolto dalla categoria sul tema é sfociato in un disegno di legge sul patto di convivenza, presentato nel 2010, che purtroppo non ha avuto seguito da parte del legislatore.

Il Notariato ha deciso comunque di attivarsi per venire incontro alle esigenze della gente, che il notaio comprende perchè con la gente lavora a stretto contatto, e ne conosce le problematiche concrete.

  • Perchè venire dal notaio?

 Per la specializzazione giuridica che ha il notaio sulle materie maggiormente coinvolte in questi accordi: acquisti immobiliari, mantenimento, materia successoria, donazione, stipula di contratti atipici.
    Oltre a ciò l'atto pubblico è garanzia di pubblica fede: cioé fa prova fino a querela di falso del suo contenuto; inoltre è titolo esecutivo per le prestazioni certe liquide ed esigibili ivi contenute.

  • Come può aiutare il notaio?

    In primo luogo è possibile stipulare un accordo globale programmatico, che può contenere, esemplificativamente:
- la riproduzione di alcuni degli obblighi di assistenza  mutuati dal matrimonio,
- la determinazione della proprietà dei beni che sono acquistati in corso di convivenza,
- la disciplina della fine della convivenza.
    Questi contratti possono essere formalizzati prima dell'inizio della convivenza, o durante, o anche nel momento della separazione per rendere più chiaro e meno traumatico l'evento della fine del rapporto, e per non lasciare sospesi.

In secondo luogo il Notaio può prestare la sua opera a favore della "coppia di fatto" in occasione di singole operazioni, quali:

1)  un singolo acquisto immobiliare; in tal caso potrebbe attribuirne la proprietà in modo tale da garantire che ognuno possa usufruirne; oppure prevedendo, se intestata a uno solo, che l'altro abbia diritto di uso, magari disciplinando la ripartizione alle spese;

2) un testamento per regolare la successione.

ricordiamo che per disciplinare la successione l'unico strumento è il testamento;

  1. che per legge il convivente non ha diritto a nulla, e solo per testamento è possibile lasciare qualcosa al propri compagno:
  2. che solo il notaio può stipulare un testamento pubblico, che in caso di impugnazione "strumentale"(es. per supposta incapacità del testatore) ha maggiori garanzie di tenuta).
  • Che strumenti può usare il notaio?
Ci si potrà servire sia di contratti tipici come comodato, usufrutto, diritto di abitazione; sia di contratti atipici, nel quale sarà importante il controllo della meritevolezza dell'interesse da parte del notaio.

    È possibile quindi realizzare un vestito tagliato su misura in base alle esigenze della coppia.
    Però bisogna ricordare che in queste materie ci sono dei limiti posti da norme di legge inderogabili e sotto questo profilo ancor di più appare indispensabile l'intervento di un esperto come il notaio, il quale può garantire che l'accordo sia valido e non vi siano profili di nullità che possono sfuggire ad un operatore non esperto in queste materie, e che vanificherebbero tutta l'operazione.

L'invito è di rivolgersi con fiducia al Notaio per trovare la miglior regolamentazione dei propri interessi.   

Notaio Valeria Terracina

Ultimo aggiornamento ( luned́ 18 novembre 2013 )
 
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